小产权房存在的利弊和合法性考察

  来源:居易网发布日期::2019-01-12浏览次数:77

摘要:在我国,小产权房也即乡产权房在某些地区广泛的存在,尽管中央政府三令五申要求禁止再建小产权房,但是似乎小产权房的建设步伐却并没有因中央的禁令而停止,既然政策无法有效遏制小产权房的建设,我们不如将精力放在规范小产权房之上,本文试图剖析小产权房存在的利弊并从法律上提出一条解决小产权房的道路,以期对立法、司法有所裨益。

在我国分布遍及全国的小产权房大家都很熟悉,但是小产权房这个概念并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房也就是所谓的乡产权房或集体产权房,之所以被俗称为小产权房正是因为其没有国家依法颁发的房屋产权,而只是有乡或集体的使用证书。当前我国小产权房在面积已达近 70 多亿平方米,而且尽管中央出台了严厉的政策禁止新建小产权房,但各地却通过各种手段大建小产权房,笔者认为与其不断酝酿禁令不如承认现状,将重点放在对小产权房的规范之上,也许这种规范不仅能解决令人头痛的小产权房合法性等问题,还能对我国不断飙升的房价问题以及农村的耕地保护等问题带来意想不到的益处。     

一、小产权房合法性考察

      小产权房是在农村集体土地或乡镇集体土地上建造的房屋,我国物权法规定了建设用地使用权和宅基地使用权这两种用益物权,建设用地使用权是因建筑物或者构筑物及其他附属设施而使用国家所有的土地的权利,而宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅及其附属设施的权利。在国有土地上建造的居住房屋,房屋所有人对其拥有完全的所有权,且其所依附的建设用地使用权在使用年限届满后自动续期,在农村集体土地上建造的房屋,房屋所有人对其房屋亦拥有所有权,其所依附的宅基地使用权法律没有规定其年限。        从法律效果上看,两种不同性质土地上建造的房屋并无太大差异,但是双方的差异表现在取得主体上,即谁能取得两种土地上房屋的完全权利,在国有土地上建造的房屋,所有权人可以为任何民事主体包括自然人、法人等,但是如欲农村集体土地上建造的房屋享有完全的权利,该主体必须为农村集体经济组织的成员( 当然这种完全的权利并不非包括对房屋下土地的所有权,而是指所有权以外的完全权利,我国法律规定了享有土地所有权的主体仅限于国家和集体) ,因为我国《物权法》和《土地管理法》明确规定宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员,并且规定一户只能拥有一处宅基地。从现行法律规定来看非本集体经济组织人员不能取得任何该集体经济组织的任何与房屋相关的物权,也正是因为如是我们才将在农村集体土地上建造并向本组织以外出售的房屋为小产权房( 当然如果本集体内成员自己建筑或者购买则其完全可能享有完全权利,这里指的只是向本集体外的人员出售的房屋) ,其实尽管其名曰小产权房实为没有产权的房屋,即使其被宣告为违法建筑也不与现行法律相抵触。

二、小产权房存在的弊端和益处

       国家之所以明令禁止小产权房的存在是有一定的依据的,小产权房的大量发展有其危害性,这种危害主要体现在以下两个方面: 1. 不利于对耕地的保护。小产权房建立于农村集体土地之上,这就为我国捉襟见肘的那十几亿亩耕地带来更为严峻的压力。2. 不利于保护农民基本生活和社会稳定。我国社会保障水平与发达国家相距还甚远,尤其是农村,社会保障制度还未完全建立起来,小产权房的存在使作为农民基本居住保障的可用宅基地数量减少,同时由于小产权房可以带来利润也使一些农民源于各种原因出售自己的房屋以至于丧失再获取宅基地使用权的权利,以至于基本居住得不到保障。农民的居住得不到保障那么农村社会必然导致农村社会的动荡,进而影响整个国家、社会的稳定。

      尽管小产权房的存在有其固有的弊端,但也不能否认其所带来的一些有益之处。首先,小产权房有利于农村的现代化,众所周知我国当前的城乡二元结构还未打破,城市和农村的交流还存在些许障碍,这些障碍阻碍了我国市场经济的发展,小产权房使农村和城市人口在一定程度上进行了很好的交流,有利于农村与城市差距的缩小,从而实现农村现代化。其次,小产权房有益于遏制我国居高不下的房价。众所周知需求和供给的平衡状况决定着价格的状况,当前我国城市房屋一方面不能满足居民对房屋的需求,一方面受到一些不法房地产商的炒作使房屋的供给与需求严重脱节造成房价过高,建设小产权房有利于节省成本,扩大住房总面积,满足需求平抑居高不下的房价。再次,小产权房也可以带动农村整体经济的发展。在农村建设小产权房不仅可以解决许多农村劳动力的就业问题,而且还可以利用农村剩余的非耕地资源发展房地产经济,从而使农村的经济繁荣。最后小产权房对农村城镇化有着十分重要的作用,现在农村普遍一户一处宅基地,每户都占用了集体的一定土地,土地的使用还是平行发展与城镇化的立体式发展不符,小产权房由于主要是立体式楼房所以在土地利用上比农户更加有效,不仅解决了城市居民的住房问题,还在节省土地的前提下保证了本集体农民的居住条件。

     综合考量小产权房对农村的影响笔者认为其存在的益处多于弊端,而且在大力发展和规范小产权房的情况下农村集体经济组织成员的居住条件也许要优于当前,而且只要进行有效的立法、执法、司法上的控制其不但不会对我国的耕地总量造成威胁还会增加我国的耕地

总量。

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